Капремонт: специальный счет или «общий котел»?

Рубрика:
ЖКХ

Федеральный закон от 25 декабря 2012 года №271–ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты…», вступивший в силу 1 сентября текущего года определил правовые основы для вовлечения собственников жилья в процесс софинансирования капитального ремонта в многоквартирных домах.

Согласно №271–ФЗ органам власти субъектов РФ предоставлены большие полномочия по самостоятельному принятию решения о минимальном размере взносов на капитальный ремонт, по порядку проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, по подготовке и утверждению региональной программы капитального ремонта, по созданию регионального оператора, а также условий государственной поддержки при проведении капремонта.

Во исполнение №271–ФЗ в декабре 2013 года Администрацией Кемеровской области был принят закон №141–ОЗ «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах», который определил порядок проведения капитального ремонта, создание Регионального оператора и его функции. Учредителем «Фонда капитального ремонта Кемеровской области» является Департамент жилищно-коммунального и дорожного комплекса Кемеровской области. Сайт Регионального оператора Кемеровской области – www.fkr42.ru.

Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 08.11.2013 определён порядок проведения мониторинга, утверждены формы документов, на основании которых принимаются решения о капремонте.

Минимальный взнос на капитальный ремонт, установленный Советом народных депутатов Кемеровской области, составляет 3,90 руб. за 1 м.кв.

Жилищный Кодекс РФ установил перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание или выполнение которых финансируется за счёт средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса:

  1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  2. ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  3. ремонт крыши;
  4. ремонт фасада;
  5. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  6. ремонт фундамента многоквартирного дома.

То есть на средства капитального ремонта невозможно выполнить работы, не предусмотренные ЖК РФ, например, отремонтировать подъезды, установить в них пластиковые окна, поставить общедомовые приборы учёта, привести в надлежащий вид дворовую территорию, смонтировать на ней детский городок и т.д.

В случае если собственники на общем домовом собрании установят взнос на капитальный ремонт выше минимально утверждённого, например 6,00 руб. с 1 м.кв., то средства, составляющие разницу, можно будет потратить на выше перечисленные виды работ.

Например, возьмём многоквартирный дом общей площадью 5000 м.кв. Если собственники оплачивают 3,90 руб. за 1 м.кв., то в год накопленная сумма составит 234 000 руб., а если они будут платить по 6,00 руб. с 1 м.кв., то за год соберут 360 000 руб. Разница составит 126 000 руб., которые собственники  и могут потратить по своему усмотрению.

Помимо размера взноса на капитальный ремонт собственники должны принять на общедомовом собрании решение о способе формирования фонда капитального ремонта. 

Специальный счёт

а с 01.01.2015 владельцем может быть и управляющая компания (ФЗ–255)

 

Счёт Регионального оператора

Региональный оператор – некоммерческая организация, созданная Администрацией Кемеровской области


Выбор способа формирования фонда капитального ремонта МКД

Специальный счёт открывается в российских кредитных организациях, перечень которых размещён на официальном сайте Центрального банка РФ. Список банков, которые разработали продукты и готовы обслуживать специальные счета домов и счета региональных операторов, указаны также на сайте Фонда www.fkr42.ru.Кредитные организации, в которых открывается счёт регионального оператора, выбираются на конкурсной основе.

МКД оплачивает по 3,90 руб.

Перечисление средств в Фонд капитального ремонта

Зачисление средств в «общий котёл»

     

Расходование средств в рамках программы капремонта

     

 

МКД оплачивает по 3,90 руб.

Перечисление средств в Фонд капитального ремонта

Зачисление средств на «специальный счёт»

       

Решение о проведении капитального ремонта принимает ОС

  Перечислим положительные стороны формирования фонда на «специальном счёте».

  1. Возможность гибко подходить к планированию капитального ремонта: принимать решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой, а также проводить выборочные работы.
  2. Субъектом РФ может быть установлен минимальный размер фонда капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники которых формируют его на специальных счетах. При достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники на общем собрании (ОС) вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капремонт (за исключением тех, кто имеет задолженность по уплате этих взносов).
  3. Для собственников критерием при выборе банка, в котором открывается специальный счёт, может быть величина процентов, начисляемых на остаток денежных средств, размещённых на специальном банковском счёте.

К минусам способа формирования фонда на специальном счете можно отнести следующее:

  1. собственники принимают на себя обязанность по проведению капитального ремонта в соответствии с региональной программой;
  2. собственники берут на себя финансирование капитального ремонта за счёт средств, собранных на специальном счёте;
  3. собственники несут расходы по обслуживанию специального счёта;
  4. собственники самостоятельно (либо с привлечением третьих лиц) ведут начисление и выставляют платёжные документы на оплату взносов;
  5. собственники самостоятельно (либо с привлечением третьих лиц) ведут работу с неплательщиками, инициируют судебные производства в отношении неплательщиков, организует работу с судебными приставами;
  6. собственники самостоятельно осуществляют функции технического заказчика (разрабатывают проектно-сметную документацию, отбирают подрядную организацию для проведения капитального ремонта, осуществляют контроль за проведением работ и ведут их приёмку;
  7. собственники берут на себя ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по проведению капитального ремонта.

Дома, где жители не проведут общедомовые собрания собственников и не примут решение о способе формирования фонда капитального ремонта, автоматически попадут в «общий котёл». Максимальный срок, в течение которого собственники обязаны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, составляет шесть месяцев с даты опубликования региональной программы капитального ремонта (то есть до 01.11.2014).

До 1 октября 2014 года – за один месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (если жильцы к этому времени не выбрали его самостоятельно) органы местного самоуправления созывают общее собрание собственников для принятия такого решения. И если способ формирования фонда капитального ремонта собственниками не выбран, органы местного самоуправления принимают решение о формировании фонда капитального ремонта многоквартирных домов на счёте регионального оператора.

Позже установленных сроков закон позволяет собственникам принять решение о смене способа формирования фонда капремонта. При этом процедура смены специального счёта на «общий котёл» займёт месяц, а для перехода с «общего котла» на специальный счёт государству даётся два года.

Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора, обязаны заключить с ним договор о формировании фонда капремонта и об организации проведения работ.

Важно знать!Внесение собственниками помещений многоквартирного дома взноса на капитальный ремонт на счёт регионального оператора после получения ими проекта такого договора  считается его заключением. При этом собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном МКД, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

То есть, если более 50% собственников помещений в доме получили проект договора и после этого внесли деньги (взнос на капитальный ремонт) на счёт регионального оператора, договор считается заключённым и обязательным для всех собственников данного многоквартирного дома.

Образцы протоколов для проведения общедомовых собраний собственников можно найти на сайте Регионального оператора Кемеровской области. Решение по формированию фонда капитального ремонта должно быть принято большинством собственников помещений в многоквартирном доме (2/3 голосов от общего числа собственников). Голосование проводится отдельно по каждому вопросу повестки дня.

В случае возникновения трудностей с подготовкой документов для проведения общедомового собрания можно обратиться в комитет жилищно-коммунального хозяйства Новокузнецка, расположенный по адресу: улица Дружбы, 8б. Приём граждан проводится каждый четверг с 17.00 до 19.00, кабинет №201.